LES REVENUS IMMOBILIERS.
Il est grand temps de vous donner quelques bases parce que les revenus fonciers tout le monde en parle mais est-ce que vous savez vraiment ce que c’est ?
LES BASES À CONNAITRE
Les revenus fonciers les plus connus sont les loyers qu’un propriétaire reçoit lorsqu’il met en location un bien immobilier non meublé. Pour faire simple, les revenus fonciers sont des revenus et sont donc imposables, comme n’importe quelle autre recette perçue par un contribuable.
Il y a différentes options pour percevoir un revenu foncier : le microfoncier ainsi que le régime réel.
LE MICRO-FONCIER
Ce régime peut s’appliquer dès lors que les loyers encaissés ne dépassent par 15.000€/an. Lorsque vous relevez du régime forfaitaire, votre résultat foncier est forcément bénéficiaire. Une fois appliqué l’abattement de 30%, l’administration fiscale intègre 70% de vos revenus locatifs à l’ensemble de vos autres revenus (les salaires par exemple). L’ensemble est passible de l’impôt sur le revenu (et de la CSG-CRDS à 17,2%).
LE MICRO-FONCIER
Lorsque relevez du régime réel (obligatoirement si vos loyers encaissés excèdent 15.000€/an et sinon sur option pour 3 ans minimum), vous déduisez les frais et charges engagés pour le bien mis en location poste par poste pour leur montant réel. Viennent ainsi en déduction des loyers perçus les travaux, les charges de copropriété, les primes d’assurance, les honoraires de gestion, les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, etc.
LES REVENUS DE LA LOCATION MEUBLÉE
Les revenus immobiliers que vous percevez avec de la location meublée n’appartiennent pas au même régime fiscal. Il faut tout d’abord distinguer deux cas : la Location Meublée Professionnel (LMP) et la Location Meublée Non Professionnel (LMNP). Vous l’aurez deviné ce n’est pas vous qui choisissez.
L’activité de loueur en meublé est exercée à titre professionnel lorsque les deux conditions suivantes sont remplies :
- Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000€
- Les recettes excédent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires (y compris les pensions et rentes viagères ainsi que les revenus des gérants et associés), des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles et des bénéfices non commerciaux.
Le caractère professionnel ou non professionnel de la location meublée s’apprécie au niveau du foyer fiscal et s’applique à l’ensemble des locations meublées du foyer fiscal.
Tous comme le revenu foncier, il existe deux différents régimes : le micro et le réel.
LE RÉGIME MICRO
Il s’applique lorsque vos loyer encaissés n’excèdent pas :
- 72 600€ si c’est une habitation meublée « classique »
- 176 200€ pour les chambres d’hôtes et les biens touristiques.
Un abattement est alors appliqué au total des loyers et charges encaissées afin de déterminer le montant imposable à l’impôt sur les revenus et aux taxes (CSG-CRDS) :
- 50% dans le premier cas
- Et 71% pour le deuxième